“1”字头成交！南京楼市，压力来了

冀苍鸾

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近日，小行首个低密宅地成功出让，地价仅“1”字头，和5年前的仁恒城市星光地价基本一致，雨花地价面临大挑战！

刚刚，小行地块“1”字头成交

雨花地价遇挑战

6月30日，城南小行低密地块G12地块正式出让，底价2.21亿成交，楼面地价约19311元/㎡，拿地房企为南京尧智汇科技产业发展有限公司。

房企没什么知名度，是个栖霞民企：
成立于2020年3月，主营业务是房地产业，参与了栖霞区太平山公园西侧地块、尧智汇科技园建设工程（装配式）监理等项目的招投标。

所以，小行G12这块地，未来大概率会找专业的房企合作，万科、仁恒都有可能。所以说，即便是不知名的民企拿地，小行G12的产品力上应该没什么问题。

至于价格，也是大家最关注的部分。

小行G12地块，楼面地价19311元/㎡，比周边低很多。

看看小行前期楼盘的地价：
仁恒城市星光约19389元/㎡（2019年8月拿地）；
万科朗拾约27924元/㎡（2022年4月22日的拿地价）；
朗拾二期27924元/㎡（2023年3月17日拿地）；
越秀天和28378元/㎡（2023年7月17日拿地）。

总体而言，雨花小行的地价水平，基本回到5年前。

信号强烈

小行未来房价？

小行G12地块，容积率只有1.2，是区域内首个低密宅地，它的地价对于市场有非常强烈的信号意义。

首先我们不得不认识到，低容积率≠高价。

从地块本身看，小行这块地，虽然容积率只有1.2，但位置不太好，地块两旁就是软件大道、机场二通道，难免会受到噪音的影响。

体量上，小行G12的面积9536.78㎡，也只比标准足球场场地（7140㎡）大一些些。

按照前期的城市设计效果图，这里建了3栋洋房产品，社区狭小，几乎没有景观可言，未来社区氛围感也会弱一些。

另外一点，洋房比高层贵是常识。

就拿南部新城云尚紫薇项目举例，同一排位置的C5号楼，8F高，表均价约5.03万/㎡；C2号楼，17F高，表均价约4.68万/㎡，相比之下，洋房比高层贵出7.5%。

二手房市场中，洋房的溢价也比高层高，如板桥的和昌湾景，今年内，洋房成交价大概1.8-2.12万/㎡，高层的中间楼层大概在1.51-1.84万/㎡之间。相比之下，价格差距约2800-2900元/㎡，洋房高出高层15.8-18.5%。

就以上案例而言，洋房能高出高层7.5-18.5%。

而目前，小行在售楼盘-越秀天和，143㎡户型总价560万左右，折后单价也就3.9万/㎡。

按照这样推测，小行G12地块的未来房价，大概率在4.19-4.62万/㎡之间，这个价格，目前在二手房市场中其实没有什么竞争力，毕竟现在4万/㎡及以上能在河西南横着走，4.4万/㎡也能在南部新城买到不错的好楼层。

但是，如果小行G12地块的做出110-140㎡的刚改户型，挑高+露台均配备，拉高得房率，和其他产品形成竞争优势的情况下，优势还是比较大的。

所以说，小行这块地，开发商拿了不会亏，对于买房人而言，同样的地段，买到最新、最迭代的高性价比产品，也很有诱惑力。

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