高杠杆既是搂钱的耙，也是杀人的刀

丁侦球

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房地产的金融属性：只欠债不还钱。

话说2001年左右，我的朋友买了一套房，记不清多少钱了，大约六千多一平吧，贷款四十万。那时候大家的月薪也不过就是三四千元，一年到头攒不下几万元，这个数字带来压力已经非常大了。四十万，要还到什么时候？

那是我第一次接触按揭这个名词。

后来我慢慢建立了朴素的思想，那就是攒首付，买房，老老实实还钱。我不知道什么通货膨胀，也没人会给指出未来的趋势。我只知道有钱就买，没钱就攒。我身边绝大多数人也都是同样的思维。

但有些人不是。大约十年前，我因某些机会接触到了一些炒房客，当时仿佛打开了新天地。原来买房不一定要有本金，原来欠债不一定要还钱。

欠债还钱，天经地义。

但欠债不还钱，才是楼市财富增长的核心秘密。

在房价快速上涨的时代，其实买房投资的逻辑说穿了特别简单，就是搞到一笔钱——买房——房屋升值——加按或卖出。这笔钱不一定是攒出来的，也可以是借出来的，刷出来的，套出来的。在监管不严的年代，很多人的第一桶金都是灰色的。

在口罩之前的二十年，有人计算过平均真实通胀率，超过10%，而按揭贷款利率不过四五个点，刷信用卡也才六个点，真实的贷款利率基本是负的，也就是说，只要你找对了标的，借得越多，赚得越多。

有人问：如果要尽全力去贷款，月供怎么还？

回答是：为什么要还？不要考虑还月供的问题。不但不考虑月供的问题，甚至根本不care利率的涨跌。

基本的逻辑是这样的：假设买套房要100万，首付30万，那么你通过各种方式多搞几十万出来就可以了，最简单的如评估机构做高房屋总价，做到130万，就可以贷出90万，甚至有的地方能贷出高于100万。空手就能套一套房子。总之，你手里留足2-3年的还款资金就足够了。虽然你贷款30年，可是你从一开始就没打算真的还30年。

2-3年后，房屋涨了几十万，你可以抛出，净赚一笔。如果还想继续持有等待升值，也可以去做加按揭，再贷出一笔，作为接下来几年还月供的储备。

总之，只研究怎么欠债，不考虑怎么还钱，反正只要一开始留出两年的月供，后面随着房价上涨，永远不需要再考虑还钱问题。真正要考虑的，反而是怎么增加月供，怎么创造现金流借出更多的钱。

当然，老实人是玩不了这个游戏的，是留给炒房客的。

还是我朋友那套房子，十几年后，房价已经超过十万元每平米，仅靠这套房子就拥有了千万身家。对于当年没有买房的人，靠劳动挣到这一千万，那是99%的人一辈子都无法企及的。

我朋友未见得是一位投资高手，只不过他那年毕了业，又结了婚，生活把他在这个时点恰好推到了买房这一步上。因为长期在当地上学，对这片比较熟悉，所以毕业就在那里买了房。

所以我说，财富自由虽与个人有关，但某种程度上也依赖于命运。命运什么时候会给你开一扇窗？而当命运给你开了窗时，你能否抓住？

最后，高杠杆既是搂钱的耙，也是杀人的刀。当房价不涨反跌的时候，增加债务等于是给自己脖子上套绳索。很多炒房客都塌房了，之前吃多少现在吐多少，被每月的利息压得喘不上气，有堂堂十亿身家的炒房客沦落到向网友借几万元的地步。比炒房客更惨的是这几年才冲进去的韭菜，肉一口没吃着，该挨的打却一顿都没少。